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Die Geldmarie

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Crowdinvesting in Immobilien


Finanzierung von Immobilien mit Crowdfunding

Das Crowdinvesting ist seit 2013 fixer Bestandteil in Sachen alternative Finanzierungen für Start-Ups bzw. KMU. Nach den ersten erfolgreichen Finanzierungen und einer Verbesserung der gesetzlichen Rahmenbedingungen wurden immer häufiger Finanzierungen als (anleiheähnliche) Nachrangdarlehen durchgeführt und ob des niedrigen Zinsniveaus war es auch naheliegen, damit auch Finanzierungen für Immobilienprojekte anzugehen.

2014/2015 konnte das Portal 1000x1000.at (als "Immocrowd") für das Almressort Nassfeld 557.121 Euro einsammeln und somit die erste erfolgreiche Immobilienfinanzierung im heimischen Crowdinvesting hinlegen.

Da konnte der Mitbewerb nicht untätig sein - 2015 gesellte sich zu GREEN ROCKET auch noch ein Portal namens "HOME ROCKET", welches auch gleich das erste Projekt (Donaufelderstraße in Wien) mit 324.500 Euro finanzieren konnte.

2016 startete mit "dagobertinvest" ein neues Portal, welches dieser Tage ausschließlich Immobilienfinanzierungen durchführt und fast zeitgleich (Testlauf schon ab Oktober 2015) legte Rendity los. Seit Juni 2016 ist mit Immofunding ein weiteres "reines" Immobiliencrowdfundingportal online und im März 2017 gesellte sich dann auch noch REVAL hinzu.

Zu einem richtigen Boom im Immobiliencrowdfunding kam es anfangs noch nicht - die meisten Projekte in Österreich brauchten viele Monate, um über die Schwelle zu kommen - vielleicht war für die Anleger das Risiko (auch hier sind hundertprozentige Ausfälle natürlich möglich, so ein Projekt doch scheitert, sind die Banken mit erstrangigen Hypotheken zuerst dran, die Crowdinvestoren bleiben wohl zu 100% über...) im Verhältnis zu den Erträgen noch zu hoch bzw. schwer einzuschätzen.

2016 hat sich dies aber deutlich geändert und 2017 kam das klassische Immobilien-Crowdinvesting hierzulande schon auf fast 15 Millionen Euro - und somit fast auf die Hälfte des Gesamtvolumens. 2018 wird sich dieser Anteil wohl noch deutlich erhöhen und für neue Rekordsummen sorgen.

Wesentlich scheint hier (nebst ein wenig Wissen um den Immobiliensektor) die Seriösität und Liquidität des jeweiligen Projektpartners (Bauträger) zu sein - hat man hier wenig Informationen, sollte man die Brieftasche nicht zu rasch leeren und vielleicht einmal mit kleineren Beträgen testen. Hier ein wenig Risikostreuung (mehrere Projekte auf mehreren Portalen) zu betreiben, scheint sicherlich auch kein falscher Ansatz.

In Deutschland läuft das Immobiliencrowdfunding nach verhaltenem Start auch schon deutlich besser - Österreicher können hier z.B. auch bei Zinsland oder Bergfürst (siehe Linktipps) anlegen, wo auch schon viele Projekte erfolgreich finanziert wurden. Unter Rechner Crowdinvesting in Immobilien finden Sie diesbezüglich einen deutschen Rechner (ohne die meisten Portale aus Österreich), der schon einige Immobilienfundings listet und vergleicht.

Mit einiger Sicherheit ist aber zu erwarten, dass Immobiliencrowdfunding ob sehr attraktiver Zinsangebote weiterhin ein fixer Bestandteil des Crowdinvestings bleiben wird - die an und für sich eher konservativen Immobilienanleger werden sich auf Dauer wohl nur doch den einen oder anderen Ausfall abschrecken lassen. In Deutschland gab es schon einen Ausfall, in Österreich liefen die Immobilienprojekte bisweilen noch alle einwandfrei.

Vorteile und Nachteile Immobiliencrowdinvesting

Vorteile Immobiliencrowdinvesting bzw. Immobiliencrowdfunding

  • Hohe Zinsen bei mittlerem Risiko: 5-8% gibt es derzeit beim Immobiliencrowdinvesting p.a. - in Zeiten niedriger Einlagezinsen sehr attraktiv
  • Die Laufzeiten sind bei den meisten Projekten mit 1-3 Jahren durchaus überschaubar
  • Das Ausfallsrisiko ist durchaus vorhanden (siehe weiter unten) - aber sicherlich nicht so hoch wie bei der klassischen Start-Up-Finanzierung
  • Einfache Onlineabwicklung, keine Depotkosten, keine Kaufaufschläge
  • Einstieg auch mit kleinen Beträgen möglich, ob vieler Projekte und vieler Portale (siehe unten) gute Streuung mit Kleinbeträgen möglich
  • Ist der Darlehensnehmer eine größere Baugesellschaft, könnten Probleme bei einem Einzelprojekt nicht zum Totalverlust führen - Achtung: Ist aber natürlich auch ein Risiko, falls andere Projekte das Unternehmen in die Pleite führen. Oft werden für Einzelprojekte aber ohnehin kleine Projektgesellschaften gegründet - gibt es da für das Einzelprojekt unvorhersehbare Probleme, ist eine Totalausfall für die Investoren ziemlich wahrscheinlich. Eine Einzelprojektgesellschaft kann demnach sowohl Vorteile als auch Nachteile haben...
  • Für Bauträger: Rasches Besorgen von Eigenmitteln - die Bank finanziert (zu deutlich niedrigeren Zinsen) zumeist nur rund 70% des Projektes, der Rest wird via Crowdinvesting rasch finanziert.

Nachteile Immobiliencrowdinvesting bzw. Immobiliencrowdfunding

  • Ausfallsrisiko deutlich höher als z.B. bei Anleihen bekannter Immobiliengesellschaften - die verwertbaren Sicherheiten hat sich schon längst die Bank unter den Nagel gerissen - geht ein Projekt schief, wird der Crowdinvestor kein Geld sehen...
  • Die hohen Zinsen bei den Nachrangdarlehen mit recht kurzer Laufzeit haben schon seinen Grund: Erstens (wie soeben erwähnt) trägt man als Crowdinvestor natürlich ein Projektrisiko (zu 100%) mit - zweitens handelt es sich in der Regel um "qualifizierte Nachrangdarlehen". Dies bedeutet, dass der Darlehensnehmer nur dann auch Zinsen zahlen muss, wenn die Zinszahlungen ihn nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Die Zinsversprechen sind demnach keinesfalls garantiert - und Zinsen wie auch Kapital unterliegen auch keinesfalls der Einlagensicherung!!!
  • Dem Investor ist es kaum möglich, ein Projekt (sowohl Objekt als auch Projektfirma) wirklich objektiv zu prüfen - man ist demnach auf die gute Prüfung seitens Crowdinvestingportal angewiesen. Nachdem es diesbezüglich wohl noch längere Zeit keine statistisch relevanten Erfahrungswerte gibt, ist Immo-Crowdinvesting derzeit eher noch in den Kinderschuhen und kann noch nicht wirklich seriös beurteilt werden.
  • Die Gewinne unterliegen (abzüglich Freibetrag 730 Euro für Angestellte) der Einkommensteuer - wer in höheren ESt.- bzw. LSt-Stufen ist, muss hier kräftig nachversteuern (bis zum Höchststeuersatz) - das reduziert für Investoren in höheren Steuerklassen die Erträge deutlich.
  • Weltwirtschaftskrisen oder Immobilienkrisen könnten das Immo-Crowdfunding dereinst ziemlich in Turbulenzen bringen - auch hier gibt es noch keine seriösen Erfahrungswerte aus der Vergangenheit.

Fazit: Hohe Zinsen = hohes Risko. Für Sparbuchsparer ist Crowdinvesting in Immobilien nur sehr bedingt geeignet. Wichtige Reserven sollte man hier keinesfalls in Einzelprojekte stecken! Ob der noch sehr geringen Erfahrungen (langfristige Statistiken fehlen noch gänzlich) mit dieser Anlageklasse ist es wohl ideal, sich erst langsam und mit Kleinbeträgen (auf vielen Portalen und in viele unterschiedliche Projekte) "einzuarbeiten".

Ob der hohen Zinsen für überschaubare Laufzeiten ist das Thema aber natürlich für etwas risikoaffine Anleger evident - investieren Sie aber immer nur einen Teil der Anlagegelder ins "Betongold".

Eine noch eher neuere Variante des Immobilien-Crowdinvestings ist das Crowdinvesting in Bestandsimmobilien.

Noch ein Tipp: Gerade beim Crowdinvesting für Immobilien gibt es zum Start neuer Projekte oft "Early-Bird-Bonuszinsen" von 0,25 bis 0,75% p.a. - da ist es kein Fehler, gleich zu Beginn des Crowdinvestings zu investieren. Wer immer alle neuen Crowdfundings in Österreich (natürlich auch mit den Immo-Fundings) auf einen Blick sehen möchte, sollte sich die Seite Crowdinvesting Österreich - frisch gestartet in die Lesezeichen/Bookmarks werfen.

Immobiliencrowdinvesting Österreich, Deutschland, Baltikum - Linktipps:

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Zuletzt verändert: 10. 12. 2018, 11h28