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Ablöse bei Mietwohnungen


Gerechtfertigte Ablöse ist erlaubt

Seit vielen Jahren schwirrt das Gerücht herum, dass das Verlangen einer Ablöse beim Verkauf einer Mietwohnung nicht mehr erlaubt wäre und dass man sich durch das Verlangen einer Ablöse strafbar macht. Dies betrifft jedoch nur Ablösen ohne Gegenwert - also sogenannte Schwarzablösen, welche ohne klaren Ablösegrund bezahlt wurden und noch immer vereinzelt verlangt werden.

Schwarzablösen waren früher fast Standard - Vormieter ließen sich damit oft den günstigen Mietvertrag ablösen und nutzen in Zeiten großer Wohnungsnot einfach die für sie günstige Marktlage aus.

Haben Sie allerdings in den letzten Jahren eine solche (unberechtigte) Schwarzablöse geleistet, könnten Sie diese (Verjährungsfrist von 10 Jahren beachten) rückfordern.

Was ist eine Ablöse?

Anlässlich des Auszuges aus der Wohnung hat der Vormieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf eine finanzielle Ablöse von in den letzten 20 Jahren getätigten Investitionen in die Wohnungssubstanz, welche den Zustand der Wohnung verbessert bzw. auch stabil gehalten haben.

Solche Investitionen können z.B. Einbauten von Wohnungsinstallationen wie Heizung (Zentralheizung), Wasserleitungen (neues Bad), Fußbödenerneuerung (z.B. Parkettboden), neue Fenster (Lärmschutzfenster etc) uvm. sein. Seit einigen Jahren ist sogar der alle paar Jahre notwendige Austausch von Warmwasserboiler bzw. Heizungstherme im Ablöseanspruch inkludiert.

Kein zwingender Anspruch auf Ablöse besteht jedoch z.B. bei vom Verkäufer angeschafften und in der Wohnung verbleibenden Möbeln, Einbauküchen, Geschirr, TV-Geräten, SAT-Anlagen, Telefonanschlüssen, Teppichen, Vorhänge, Tapeten, Leuchten, Waschmaschinen, Kühlschränke etc.
Natürlich kann man sich (so der Nachmieter die Sachen übernehmen will) auch hier über die Zahlung einer angemessenen Ablöse einigen - möchte der Nachmieter oder der Vermieter jedoch solche Gegenstände nicht übernehmen, so muss man für deren Abtransport sorgen.

Es ist somit durchaus sinnvoll, dass sich hier Vormieter und Nachmieter über den Wert der Dinge besprechen und einigen - oft kann durch eine gut besprochene Übergabe für beide Seiten ein großer finanzieller Vorteil (Vormieter will die Küche nicht mitnehmen, Nachmieter kann sich ohnehin keine neue leisten - eine günstige Ablöse für die Küche ist somit sinnvoll) resultieren.

Höhe der Ablöse

Für in der Wohnung verbleibenden Privatbesitz (Tische, Couch, Betten, Küchen, TV, Video, SAT etc.) gibt es natürlich keine klaren Vorschriften. Hier müssen sich Vor- und Nachmieter einigen - ansonsten "darf" der Vormieter seine Sachen auch gleich mitnehmen...

Bezüglich Investitionen zugunsten der Wohnungsqualität sieht das schon ein wenig anders aus. Hier gibt es nämlich seit vielen Jahre fix geregelte Sätze bezüglich Ermittlung des Restwertes von Investitionen in die Wohnung. Und hier hat der Vormieter sehr wohl das Recht (gegenüber dem Vermieter), sich eine Investitionsablöse zu holen.

Bei den klassischen Ausgabengruppen für Heizung, WC, Bad und Fußböden beträgt der jährliche Zeitwertverlust 10 Prozent. Hat man z.B. einen geförderten Fenstersanierungskredit aufgenommen, ist dieser prozentuell auf die Laufzeit der Fördermaßnahme aufzuteilen. Bei den meisten anderen Investitionen beträgt die Frist zumeist 20 Jahre - für jedes ins Land gegangene Jahr wären somit 5% von der Neuwertsumme abzuziehen.

So Sie selbst schon beim Einzug in die Wohnung Ablöse gezahlt haben, steht Ihnen seit 1997 auch eine Ablöse der Ablöse zu. Hier gilt es dann wieder den noch vorhandenen Zeitwert der damals abgelösten Gegenstände zu berücksichtigen.

Streit über die Ablöse

Dass niemand gerne eine Ablöse bezahlt, wird wohl nicht verwundern. Investitionsablösen sind aber oft einfach und logisch zu begründen:

Der Wohnkomfort durch eine Heizung, ein Bad oder ein WC steigt deutlich - der Vermieter erspart sich solche Investitionen und kann beim Nachmieter sogar oft deutlich mehr Miete verlangen.

Um einen (oft vorkommenden) Streit über die Ablösehöhe zu vermeiden, sollte man schon beim Einzug in eine neue Wohnung den Ist-Zustand der Wohnung deutlich dokumentieren. Fotos und Filme können hier in einigen Jahren noch sehr hilfreich werden. Auch das Führen bzw. Austauschen eines Inventarverzeichnisses anlässlich einer Wohungsübernahme (macht man ohnehin oft bezüglich Kaution) hat sich schon häufig als sinnvoll erwiesen.

Tätigt man eine (vom Vermieter erlaubte) Investition, sollte man sich unbedingt Ankaufs- bzw. auch Reparaturrechnungen gut aufheben.

Binnen 14 Tagen nach Kündigung (bzw. einvernehmlicher Auflösung) des Mietverhältnisses ist der Ablöseanspruch dem Vermieter gegenüber geltend zu machen. Entsprechende Rechungen gleich beilegen.

Geltend gemacht werden kann natürlich nicht der Neuwert der Investitionen sondern nur noch der aktuelle Zeitwert. Hat man z.B. vor 3 Jahren 10.000 Euro für die Heizung gezahlt, so wird in etwa ein Zeitwert von 7.000 Euro verbleiben. Vorausgesetzt natürlich, die Heizung funktioniert auch...

Bevor Sie zum Anwalt bzw. einer Schlichtungsstelle laufen müssen, sollten Sie sich bei Unklarheiten oder Streitigkeiten über die Ablösehöhe noch bei Mietervereinigung, Mieterbund, Arbeiterkammer, Konsumentenschutz etc. informieren.

Die gute Dokumentation von Investitionen (in Schrift und Bild) ist jedenfalls in Sachen Ablöseansprüche sehr wichtig.

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Zuletzt verändert: 22. 08. 2013, 17h47