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Die Geldmarie

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Kaution


Kaution als Sicherstellung

Wie das lateinische Wort "cautio" (Sicherheit, Vorsicht) schon verrät, dient die Kaution (auch das englische "caution" kennt man) bei Mietverhältnissen dem Vermieter als Sicherheit für tatsächlich und nachweislich erfolgte Beschädigungen bzw. auch etwaige Mietrückstände sobald das Mietverhältnis beendet wird. Sie ist auch eine Mietsicherheit für den Vermieter, sobald Miet- oder Schadenersatzverpflichtungen nicht erfüllt werden.

Auch in Sachen Strafrecht und Gericht kennt man den Begriff "Kaution" (man denke nur an die legendären 100 Millionen Kaution, die für die Enthaftung von Julius Meinl V. aus der Untersuchtungshaft im Jahr 2009 binnen kürzester Zeit aufgetrieben wurden). Darüber hinaus ist der Begriff auch häufig in Sachen Leasing, Internet (Modemkaution) oder weiteren Geschäftsfällen mit erforderlicher Sicherstellung in Verwendung.

Folgend dreht sich allerdings alles um die Kaution bei der Vermietung von Wohnungen.

Kaution am Sparbuch

Die Kaution wird am Anfang eines Mietverhältnisses seitens Mieter fällig und wird in der Regel in Form eines Sparbuches vom Vermieter verwaltet.

Der Vermieter darf mit der Kaution keine riskanten Spekulationen eingehen - die Sparbuchform ist jedoch nicht Pflicht. Auch "vergleichbare Finanzprodukte" können hier herangezogen werden - ja, ein dehnbarer Begriff. Eine zumindest gleich gute Verzinsung wie am Sparbuch, Sicherheit und Absicherung im Konkursfall sind für die Kautionsveranlagung jedenfalls Pflicht. Eine riskante Veranlagung in Aktien oder Aktienfonds ist jedoch verboten.

Da die Zinserträge aus dieser Veranlagung dem Mieter zustehen, sollte dieser natürlich daran interessiert sein, dass die Kaution gut und passend veranlagt wird. Immerhin können aus einer solchen Veranlagung nach vielen Jahren Miete brauchbare Zinsen resultieren. Täglich fällige Sparbücher sind hier jedenfalls (da fast keine Zinserträge) nicht zu empfehlen - die Bindung der Einlage sollte sich an einer eventuell geplanten Mietdauer orientieren bzw. längerfristig sein.

Es ist auch durchaus möglich, dass die Kaution (oder Teile davon) beim Auszug auch gebraucht wird (mehr dazu weiter unten).

Nachdem der Mietvertrag beendet wird, muss der Vermieter die Kaution plus erzielter Verzinsung zurückzahlen (bzw. das Sparbuch übergeben).

Sehr wohl hat er aber das Recht, aus dem Mietverhältnis resultierende Ansprüche und Forderungen (Mietrückstände, Beschädigungen in der Mietwohnung etc.) von der Kaution einzubehalten.

Höhe der Kaution

Im Normalfall werden zwischen Mieter und Vermieter 3 Bruttomonatsmieten als Kaution vereinbart und hinterlegt. Aber auch 6 Monatsmieten können durchaus möglich sein - relevant ist hier primär der Zustand des Mietobjektes bei Übergabe sowie natürlich auch der darin befindliche und übergebene Wohnungsinhalt.

Bei besonders teurer Ausstattung von Wohnungen (der Vermieter belässt z.B. extrem teure Möbel in der Wohnung) kann somit auch eine wesentlich höhere Kaution gerechtfertigt sein.

Streit über Kaution

Über die Höhe der Kaution gibt es am Anfang eines Mietverhältnisses zumeist rasche Einigung (sonst würde es ohnehin zu keinem Mietvertrag kommen).

Folgend sind aber Streitigkeiten bezüglich Kaution durchaus nicht auszuschließen. Es wird daher häufig empfohlen, die Kaution mittels vinkuliertem oder gesperrten Sparbuch zu leisten - ein Zugriff auf dieses Sparbuch ist dann nur mit beiderseitigem Einverständnis möglich. Ob sich der Vermieter darauf einlässt, ist allerdings eine andere Geschichte...

Die meisten Streitigkeiten bezüglich Kaution treten aber im Zuge der Rückgabe der Wohnung auf. Der Vermieter behält dann für Schäden in der Wohnung einen Teil der Kaution (bzw. manchmal auch die gesamte Kaution ein) - ein späteres Wiedersehen vor Gericht ist somit durchaus nicht unwahrscheinlich.

Daher sollte man seine Hausaufgaben zeitgerecht machen: Schon bei der Übernahme der Wohnung sollten die übernommenen Räumlichkeiten und Gegenstände ausführlich fotografiert werden (was ja mittlerweile via Digicam oder Handycam keinen wirklichen Aufwand mehr darstellt). Auch ein von Mieter und Vermieter unterschriebenes Übernahmeprotokoll sollte vorhanden sein und schafft für später Klarheit. So bereits Mängel bei der Übernahme vorhanden sind, lassen Sie sich diese Mängel vom Vermieter auch schriftlich bestätigen.

Eine solide Übernahme und Übergabe der Wohnung ist auch in Sachen Ablöse oft vorteilhaft.

Für eine normale Abnützung der Wohnung darf der Vermieter nichts von der Kaution einbehalten - nur gröbere Schäden an der Wohnungssubstanz müssen vom Vermieter gezahlt werden.

So sind kleine Kratzer im Parkettboden durchaus eine "gewöhnliche Abnutzung" - auch kleine Löcher in der Wand (für Bilder oder zwecks Möbelbefestigung) sind normale Abnützungen.

Bei dicken Löchern oder gar kaputten Wänden, vielen von Ihnen beschädigten Fliesen und sonstige Mietsachschäden müssen aber Sie (bzw. auch Ihre Versicherung, falls Mietsachschäden mitversichert sind) aufkommen.

Oft ist es besser, solche Schäden selbst vor Übergabe der Wohnung zu reparieren bzw. einen Professionisten damit zu beauftragen - die Kostenschätzungen und der folgliche Abzug von der Kaution sind nämlich oft unverschämt hoch. Mit einer Sanierung von schweren Schäden in Eigenregie werden Sie wahrscheinlich viel Geld sparen.

Erfragen Sie aber vorher, wieweit Sie für diese Schaden überhaupt aufkommen müssen und lassen Sie sich auch nicht jeden Kratzer umhängen. Bei der Arbeiterkammer oder einschlägigen Mieterorganisationen (Mieterbund, Mieterschutz, Mietervereinigung etc.) gibt es oft zweckdienliche Auskünfte.

Es muss ja auch nicht gleich jede Wohnungsübergabe beim Rechtsanwalt bzw. bei der Schlichtungsstelle landen.

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Zuletzt verändert: 29. 10. 2012, 10h18