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Miete oder Eigentum?

Immobilien mieten oder kaufen - der Versuch eines Vergleichs

Es soll schon vorkommen, das finanziell gesunde (aber auch ungesunde) Menschen sich ab und an die Frage stellen: Soll ich aus meiner Mietwohnung eine Eigentumswohnung machen (wenn vom Eigentümer ermöglicht) oder soll ich mir anstatt einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung zulegen. Nicht selten natürlich auch ein ähnlicher Gedanke: Ersetzen Sie den Begriff "Eigentumswohnung" einfach durch "Haus" oder "Eigenheim".

Soweit eine finanzielle Grundlage (ein wenig angespart, gutes und relativ sicheres Einkommen) vorhanden ist und der Bedarf nach mehr Eigentum und mehr Raum gegeben ist (kommt vor allen bei Familien mit Kindern bzw. Menschen, die in einem Haus mit Garten aufgewachsen sind vor), wird dann schön langsam Zeit, einige Berechnungen und Überlegungen anzustellen.

• Wo möchte ich wohnen? (Ort)
• Wie möchte ich wohnen? (Ausstattungskategorie, Haus, Eigenheim, Garten)
• Wie hoch dürfen die Kosten dann sein? (auch Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen haben weiterhin Fixkosten)
• Wie hoch ist mein derzeit zur Verfügung stehendes Kapital?
• Wie sicher ist mein Job bzw. der Job des Partners?
• Steht meine Partnerschaft auf soliden Beinen? (soweit man das beantworten kann;-))
• Gibt es in den nächsten Jahren etwas zu erben?
• Habe ich in den nächsten Jahren sichere Auszahlungen zu erwarten (Versicherungen, Sparpläne, Abfertigung etc.)
• Gibt es einen Baugrund bzw. wie teuer wäre die Neuanschaffung
• Kann ich sparsamer leben, als gegenwärtig - worauf könnte ich verzichten
• Welche Bank oder Bausparkasse gibt mir einen günstigen Kredit?
• undsoweiterundsofort

Erst wenn Sie diese Fragen ohne größere Bedenken durchgegangen sind und noch immer Lust am Eigentum verspüren, sollten Sie sich die wesentlichste Frage stellen: "Wieviel Kapital benötige ich für meinen Wohntraum?"

Es kann natürlich sein, daß Sie ein Heimwerkermeister sind, der mit einigen Freunden in ein paar Monaten auf billigem Baugrund ein nettes Häuschen rausstampfen kann - da könnten Sie mit 100.000 Euro oder ein wenig mehr schon auskommen. Nur drin wird da nicht viel sein - und schon gar keine interessanten und kostensparenden Optionen in Richtung Energiesparen.

Auch kleine Eigentumswohnungen (40m2+) gibt es schon ab 50.000 Euro aufwärts - aber ist das Ihr Familienglück? In solchen Fällen wohl nicht. Für den Single eine (oftmalig) leichte Übung - wenn es allerdings in die Breite gehen soll, dann kann es schon teuer werden.

Was auch immer Sie suchen - machen wir doch ein kleines Beispiel, welches in der Praxis gar nicht so selten vorkommt:

Sie sind zwischen 30 und 40 Jahre alt, haben noch nichts geerbt (es wird vielleicht auch nicht viel geben), verdienen mit Ihrem Lebenspartner zusammen 3.000 bis 4.000 Euro im Monat, haben halbwegs nette und sichere Jobs und 1 bis 2 halbwegs nette und laute Fratzen. Sich selber, dem Lebenspartner und den Kindern vergönnen Sie etwas mehr Raum und möchten daher am Stadtrand ein Einfamilienhaus mit ein wenig Grün (sagen wir: 500m2 Gesamtfläche) erwerben. Über den Kaufpreis der Grünfläche kann man natürlich jetzt streiten (ist ja von Lage zu Lage unterschiedlich) - aber setzen wir diesen einmal mit (billigen) 100.000 Euro an.

150m2 Wohnfläche + Keller im Fertigteilhaus genügt Ihnen? Moderne Haustechnik (Solar, Erdwärme oder Pellets etc.) und Einrichtung (ein bisserl etwas können Sie ja aus der jetztigen Wohnung mitnehmen) kommen natürlich auch dazu? Die Geldmarie würde meinen: Mit 250.000 Euro sind Sie gut bedient.

Damit wären wir also nun bei 350.000 Euro Kapitalbedarf für die Errichtung eines Einfamilienhauses (die Nebenkosten lassen wir hier einmal weg).

Angenommen, Sie und Ihr Partner haben schon 150.000 Euro auf die Seite gebracht (wie auch immer - denn da zählen Sie sowieso schon zu den tollsten Sparern): 200.000 Euro gilt es jetzt noch zu finanzieren!

Nunmehr sollten Sie nochmalig die oben angeführte Liste durchsehen - denn man baut (wenn schon) meistens nur 1x.....

Sie kriegen den Kredit von 200.000 Euro und legen los!

Nun zum vielleicht schon längst erwarteten Rechenbeispiel:
Bei 200.000 Euro kommen Sie bei einer Verzinsung von (durchschnittlich vergleichsweise günstigen) 5% p.a. bei einer (realistischen) Laufzeit auf eine Monatsbelastung von ca. 1.150 Euro (Rechnung ohne Zusatzspesen, Zinssteigerungen etc.).

Das entspricht einem Gesamtbetrag von ca. 345.000 Euro (Zinsen und Kapitaltilgung) über die 25 Jahre - und dann gehört das Haus auch Ihnen. Wenn bis dahin keine Stricke reißen....Optimisten können hingegen doch eine Erbschaft, riesige Lohnerhöhungen, Lottogewinne etc. einrechnen - aber trauen Sie lieber der Haushaltsrechnung Ihrer Bank.

Aus der (vereinfachten) Berechnung lässt sich also folgendes ableiten: Wenn Sie in Ihrer gegenwärtigen Wohnung auch ca. 1.150 Euro an Miete (die Betriebskosten lassen wir ja -wie erwähnt- weg) zahlen, haben Sie höchstwahrscheinlich gewonnen!
Sie stehen zwar im "hohen Mittelalter" relativ mittellos da - haben aber die Zinsgeiselhaft beendet und darüber hinaus gibt es auch noch eine wunderbare Erbmasse für Ihre 2 Fratzen, die nunmehr schon längst aus dem Eigenheim ins raue Leben entlassen wurden (oder auch nicht).

Natürlich könnte man jetzt auch die Rechnung aufstellen, wieviel aus den 150.000 Euro Eigenkapital + 345.000 Euro Kreditbelastung geworden wäre... aber die Rechnung geht hier wahrscheinlich nicht ganz auf: Denn hätten Sie diese nicht ab und an in den Konsum gesteckt und sich mehr gegönnt? Und Miete (wie hoch auch immer) müssten Sie ja auch weiterhin zahlen. Auch der Einwand, dass die Immobilie vielleicht in einigen Jahren gar nicht mehr soviel wert sein wird, kann durchaus kommen - die Vergangenheit hat allerdings meistens Gegenteiliges erwiesen. Vielleicht kostet das Häuschen im Grünen mit Grundstück nun auch schon 600.000 Euro. Und Ihre Lebenserwartung beträgt statistisch (wenn Sie sich nicht zu sehr abgerackert haben) im Alter von 50 bis 60 noch durchaus 20 bis 40 Jahre oder mehr...da könnten Sie also noch sehr lange brav Miete zahlen...
Und sollte Ihnen die Eigentumswohnung oder das Eigenheim mit Grund doch nicht so ans Herz wachsen, dann können Sie ja immer noch verkaufen und wieder Richtung Miete oder gar ins Altersheim ziehen. Ein längere Weltreise oder Eigentum im billigeren Ausland wäre natürlich auch eine Option von vielen. Dann allerdings sollte man sich die Frage stellen, ob man vor 25 Jahren wirklich gut nachgedacht hat, was man will...

Die Geldmarie meint: Wer kann und will, sollte es wagen.
Weichen Sie der Knechtschaft "Miete" (aber auch "Strom", "Erdöl" etc.) großräumig und rechtzeitig aus. Natürlich gibt es auch noch die Option, sich das Haus mit 60 oder 65 (zur Pensionierung) in Cash zu leisten - aber möchten sie wirklich so lange warten? Wenn ja: Die Bewunderung der Geldmarie ist Ihnen sicher - soviel Geduld hat nicht einmal sie. Natürlich gibt es aber auch jede Menge Menschen, denen Eigentum gar nichts oder nur wenig bedeutet und die jederzeit flexibel bleiben wollen: Da gibt es für Mietwohnungen oder Miethäuser natürlich auch so manches Argument...

Hinweise: Die ganzen Zahlen des Rechenbeispiels sind inflationsbereinigt zu sehen und beruhen auf Erfahrungswerten aus den vergangenen Jahren. Es wurde versucht, ein realistisches Szenario zu entwerfen (Alter, Einkommen, Finanzierungsbedarf) - welches natürlich im Individualfall beträchtlich abweichen kann. Sehen Sie es als das, was es ist: Ein Beispiel, eine Meinung. Die Meinung der Geldmarie.

Geldmarie-Linktipp:

• Einfacher Kreditrechner von rechtsfreund.at