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Die Geldmarie

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Zinshaus


Anlageform Zinshaus

Besonders in großen Städten prägen Zinshäuser aus der Gründerzeit noch immer das das Stadtbild. Gerade in Wien sind Zinshäuser in vielen Bezirken noch Standard.

Als Zinshäuser werden Wohnhäuser bezeichnet, die in der Gründerzeit (19. Jahrhundert) bis 1945 errichtet wurden. Zumeist wurden diese von begüterten Privatinvestoren errichtet. Die Einnahmen aus diesen "Mietkasernen" erhöhten den Reichtum des Großbürgertums rasant und wurden auch an die nächste Generation weitergegeben. Darüber hinaus sehr hilfreich: Man konnte (im Bedarfsfall) auch selbst (und günstig) im eigenen Zinshaus wohnen.

Auch heute noch gibt es jede Menge Zinshäuser in Privatbesitz - das Inkasso der Mieten sowie die Verwaltung der Mietobjekte hat jedoch in den meisten Fällen schon eine Hausverwaltung übernommen. Da die Rechte der Mieter in den letzten Jahrzehnten massiv aufgewertet wurden, ist dies auch durchaus verständlich - nicht jeder Hausbesitzer ist auch Mietrechtsspezialist.

In Zinshäuser investieren

Noch immer gilt der Kauf eines Zinshauses als interessantes Investment in Sachen konservative Veranlagung. Die Erträge aus Zinshäusern liegen (je nach Lage, Mietverträgen und Aufwand) bei 2 bis 7% pro Jahr.

Im Gegensatz zu einem Investment in einen Immobilienfond bzw. eine Immobilienaktie hat man durch das Direktinvestment wesentliche Vorteile: Einerseits ist man nicht auf das Veranlagungsgeschick des Fonds bzw. der Immobilienfirma angewiesen (das Objekt besitzt man jedenfalls), andererseits kann man sich das Objekt auch selber aussuchen und gegebenenfalls auch darin wohnen. Bei einer guten Kaufentscheidung und einer günstigen Verwaltung werden die Renditen eines Einzelobjektes über den Erträgen von einschlägigen Anbietern liegen.

Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sollte man allerdings unbedingt Hilfe von Zinshausprofis beanspruchen. Denn es treten schon vordergründig viele Fragen auf:

Zinshauskauf - worauf achten?

  • Gute Lage: Schöne Zinshäuser in Innenstadtlage sind nach wie vor sehr gefragt - aber auch extrem teuer.
  • Hauszustand und Bausubstanz Aufgrund des Alters von vielen Zinshäusern ist oft massiver Renovierungsaufwand (den Sie tragen müssten) erforderlich
  • Zustand der Wohnungen: Auch der Sanierungsaufwand in den Wohnungen ist oft beträchtlich.
  • Mietrecht: Die aktuellen Mietverträge sollte man kennen - ein Experte in Sachen Mietrecht ist gefragt. Gibt es regulierte Miethöhen?
  • Altersstruktur der Mieter: Wie alt sind die aktuellen Mieter der Wohnung, gibt es schon Rechtsnachfolger etc. (insbesondere, wenn man alte Wohnungen komplett umbauen/sanieren möchte)
  • Bonität der Mieter: Zahlen die Mieter auch regelmäßig oder gibt es Problemfälle?
  • Hausbetreuung: Wer pflegt das Gebäude, die Stiegen, den Gehsteig etc. - und was kostet das?
  • Neubau: Wäre ein Neubau nicht sinnvoller? Alte Zinshäuser haben zumeist sehr hohe Wohnungen - Neubauten haben geringere Raumhöhen
  • Steuerliche Vorteile: Was kann ich in welcher Höhe von der Steuer abschreiben - ein Steuerberater wird hier Sinn machen...
  • Wohnungsmarkt: Wie schätzt man den Wohnungsmarkt in der Zukunft ein? Findet man auch zukünftig ausreichend zahlungskräftige Mieter?
  • Ankaufskosten und Provisionen: Wie hoch sind die Nebenkosten und Provisionen (Maklerprovision) für den Erwerb?
  • etc.

Ein Investment in ein Zinshaus ist demnach mit vielen Fragen behaftet. Fragen, die man unbedingt mit Experten durchgehen sollte. Hausverwaltungen, Makler, Steuerberater und Rechtsanwälte sind im Vorfeld einer Anschaffung absolut wesentlich und sollten qualitativ hochwertige Arbeit leisten. Als Zinshausneuling sollte man keinesfalls im Alleingang agieren.

Finanzierung Zinshaus

Ein Zinshaus ist ein langfristiges Investment. Möchte man ein ganzes Zinshaus in Wien erwerben, so muss man schon mit einem Investitionsvolumen von mindestens einer Million Euro rechnen. Für Luxuslagen bzw. sehr große und neu renovierte Objekte wesentlich mehr. Da vergehen schon ein paar Jahre, bis man nur die Spesen für den Erwerb drin hat - und ein paar Jahrzehnte, bis auch der Kaufpreis wieder eingespielt ist. Vorausgesetzt, die Erträge entwickeln sich erwartungsgemäß...

Ist man nicht selbst schon Zinshausprofi bzw. hat keinen Stab an Fachleuten an der Hand, sollte man sich bei Interesse an einer privaten Immobilienanlage vielleicht eher in Richtung Vorsorgewohnung orientieren.

Der Kauf eines Zinshauses auf Kredit wird von Experten nur bei relativ hohem Eigenmittelanteil (ca. 40% des Kaufpreises) empfohlen. Für Banken ist die Finanzierung eines Zinshauses für Käufer mit guter Bonität nach wie vor ein sehr beliebtes Geschäft - immerhin hat man mit dem Zinshaus ja eine wunderbare und relativ leicht verwertbare Sicherheit. Feilschen Sie hier um jedes Promille - und vergleichen Sie mehrere Kreditangebote.

Als spekulative Anlageform sollte man ein Zinshaus wohl besser nicht mehr erwerben - hier dürfte der Markt schön langsam ausgereizt sein.

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Zuletzt verändert: 29. 10. 2012, 13h16