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Die Geldmarie

Das unabhängige Finanzportal

Tipps und Tricks rund um die Marie

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Baufinanzierung


Baufinanzierung gut vergleichen

In den meisten Fällen ist der Hausbau eine Entscheidung, die man nur einmal im Leben trifft. Daraus resultiert auch schon die Tatsache, dass man sich dabei in wesentlichen Fragen viel Zeit nehmen sollte. Eine davon ist die Finanzierung, auch Baufinanzierung oder (liebevoll) "Baufi" genannt.

Viel zu häufig steht beim Hausbau (oder auch bei einem Hauskauf bzw. einen Grundstückskauf) für den oder die Häuslbauer nicht die Finanzierung im Mittelpunkt - viel zu sehr lässt man sich vom Erwerb eines Objektes bzw. von den zukünftigen Bauplänen ablenken. Da gerät die Baufinanzierung oft in den Hintergrund und wird ziemlich spontan einfach irgendwo und irgendwie abgeschlossen - oft auch bei einem vermittelten Kollegen des Grundstücksmaklers...

Das muss ja gar nicht nachteilig sein - aber wer sich in Sachen Baufinanzierung nicht Zeit nimmt, über viele Jahre denkt und Gegenangebote einholt, kann ziemlich draufzahlen!

Baufinanzierungen mit langer Kreditlaufzeit

Im Normalfall sind nämlich die beim Hausbau benötigten Finanzierungen zumindest sechsstellig - und wer nur 100.000 Euro für einen Hausbau benötigt, hat wahrscheinlich schon viele Jahre brav gespart. Oder geerbt...

Bei hohen Kreditbeträgen wird demnach auch die Kreditlaufzeit eine längere sein, kaum jemand wird nämlich 200.000 Euro oder gar mehr in 2 oder 3 Jahren (wie bei einem kurzen Privatkredit) abzahlen können.

Zuerst gilt es einmal die Finanzierungssumme zu ermitteln. Achtung: Die tatsächlich benötigten Summen bei Hausbau (oder auch beim Renovieren) sind in der Regel doch deutlich höher, als man ursprünglich denkt. Auch die Geldmarie hat beim eigenen Hausbau erkennen müssen: Da kann man noch so gut planen und kalkulieren - irgendetwas kommt immer noch dazu!

Aus ursprünglich geplanten 200.000 Euro Kosten wurden dann nach den ersten Gesprächen 230.000 Euro - am Schluss sind es dann doch rund 267.000 Euro geworden. Die Einzelposten können in unserer sehr beliebten Rubrik Preis Fertigteilhaus nachgelesen werden. Da finden Sie sicher einige Punkte, an die Sie nicht gedacht haben und individuell (bei Ihrem Projekt) kommen da mit Sicherheit noch andere Kosten hinzu. Beachten Sie dabei, dass der Geldmarie-Hausbau schon einige Jahre zurückliegt, die einzelnen Summen also schon höher ausfallen werden.

Rund 20% Mehrkosten einzukalkulieren ist sicher kein Fehler - und oft noch immer zu wenig. So man beim Baumeister oder beim Fertigteilhausanbieter nicht immer die Billigst- und Basisvarianten nimmt und da und dort auch zukunftsorientierte Lösungen bevorzugt (Photovoltaikanlage, Wärmepumpe statt Gasheizung etc.), wird's wohl deutlich teurer, als gedacht.

Daher sehr sehr großzügig nach oben runden - sonst geht es Ihnen wie den meisten Häuslbauern: Die eine oder andere Arbeit (zumeist Außenarbeiten) muss dann sehr lange auf die Fertigstellung warten und die persönlichen Finanzen sind in den ersten Jahren katastrophal.

Hat man die benötigte Gesamtsumme für die Baufinanzierung ermittelt, wird man erste Angebote für einen entsprechenden Kredit einholen. Hier ermittelt die Fachkraft dann die mögliche Kreditrate aus welcher sich auch die Kreditdauer ableitet.

Dies geschieht (wie auch beim normalen Kredit) mittels Haushaltsrechnung, wobei (grob gesagt) laufende Einkommen laufenden Ausgaben gegenübergestellt werden und am Schluss dieser Rechnung dann noch genug Spielraum für eine Kreditrate vorhanden ist (und dann trotzdem noch eine Reserve übrig bleibt).

Nehmen Sie sich hier auch als zukünftiger Darlehensnehmer Zeit - falsche Angaben oder vergessene Ausgaben fallen nämlich primär auf Sie zurück...

Im Normalfall wird man dabei Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren errechnen - die Laufzeiten hängen natürlich sehr von den gegebenen finanziellen Verhältnissen, dem Einkommen und natürlich auch dem Alter ab. Ein 65-jähriger wird wohl kaum mehr Laufzeiten von 30 Jahren anstreben dürfen und sollte schon viel Eigenmittel mitbringen, ein 25-jähriger hat noch mehr Einkommensjahre zur Verfügung...

Eigenmittel bei Baufinanzierung fast unumgänglich

Das (ziemlich fixe) Grundprinzip bei jeder Baufinanzierung: Es sollte schon ein Eigenkapitalanteil vorhanden sein. Wer es bisweilen nicht geschafft hat, ein wenig Geld anzusparen, wird sich auch hinkünftig wohl auch schwer haben, nun eine hohe Kreditrate auf die Seite zu bringen...

20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme sollten das schon sein! Ohne Eigenmittel wird es kaum eine Baufinanzierung geben...

Dahinter steckt natürlich primär auch das Sicherheitsdenken der Kreditgeber: Fällt der Kredit rasch aus (z.B. wegen Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit des Kreditnehmers etc.), kann/wird die Bank die Sicherheit (=Haus, Grundstück etc.) verwerten, was bei einem Rohbau oft nur unter Wert gelingt. Daher geht die Bank auf Nummer Sicher und lässt sich hier diesen Prozentrahmen an Sicherheit - welcher in der Regel rund 20 bis 30% Eigenmittelanteil bedeutet.

Die Bank sichert sich diese Verwertung mittels Hypothek - trägt sich also im Grundbuch zu 100% als Gläubiger ein und kann bei Nichtzahlung den Kredit fällig stellen und das Objekt (=die Sicherheit) verwerten. Bei Baufinanzierungen spricht man in Österreich in der Regel auch von "Hypothekarkrediten".

Eine weitere (ganz ähnliche) Variante einer Baufinanzierung ist der Bausparkredit bzw. das Bauspardarlehen - auch hier sollte man sich unbedingt ein Angebot einholen, Bauspardarlehen sind bei der Baufinanzierung nach wie vor eine interessante Option.

Möchten Sie nicht, dass die Bank ins Grundbuch geht, muss der Eigenmittelanteil massiv höher als 20 oder 30 Prozent sein: Die Geldmarie hat sich für die Zwischenfinanzierung des eigenen Hauses einen endfälligen Kredit "basteln" lassen. Rund 40% Eigenmittel und der Rest auf die Kreditsumme wurde mit vorhandenen Kapitalversicherungen (die schon lange bespart wurden und damit schon als Sicherheit passende Summen aufwiesen, Lebensversicherungen bzw. private Pensionsversicherungen) besichert. So die Rückzahlungen ausgefallen wären, hätte sich die Bank dann mit den Versicherungswerten schadlos halten können. Während der Laufzeit wurden dann einige dieser Versicherungen (ein Rückkauf wäre schlecht gewesen, daher diese Variante) fällig und reduzierten rasch die Kreditsumme.

Der endfällige Kredit war demnach fast zu 100% besichert - das wirkt sich natürlich auch sehr positiv auf die Höhe der Kreditzinsen aus. Apropos Kreditzinsen...

Zinsen bei Baufinanzierungen niedrig halten

So Sie ausreichend Sicherheiten anbieten können, werden Ihnen die Banken wohl mit Top-Angeboten quasi nachlaufen. Leider ist das nicht immer der Fall - daher sollte man sich bei normalen Hypothekar- oder Bausparfinanzierungen die Angebote des breiten Marktes unbedingt genauer ansehen.

Zuerst sollte man sich unbedingt von der Hausbank ein Angebot legen lassen - der (vielleicht noch vorhandene) persönliche Kontakt und die Kenntnis des Kreditnehmers ist sehr häufig ein großer Vorteil für das Zustandekommen eines fairen Kredits.

Bei derart hohen Kreditsummen und den langen Laufzeiten ist nämlich ein Zehntelprozent beim Kreditsatz schon verdammt viel Geld: Unbedingt also noch ein Zweit- oder auch ein Drittangebot einholen. Wer viel Zeit hat, kann natürlich noch viel mehr Angebote sammeln und vergleichen. Man wird dann sehr rasch sehen: Da spart man viele tausend Euro!

Der scheinbar günstigste Anfangszinssatz muss aber über die Dauer der Baufinanzierung nicht der beste Satz sein: Unbedingt auch abklären, an welche Parameter die Höhe des Zinssatzes gebunden ist! So die günstigen Zinsen nämlich nur auf z.B. 2 Jahre gültig sind und bei einer anderen Bank ein deutlich günstigerer Grundzinssatz (=das was die Bank dabei verdient) vorhanden ist, sollte man sich nicht blenden lassen. Fixzinsen in Niedrigzinsphasen sind natürlich immer eine interessante Option - diese wird es aber kaum über die gesamte Kreditlaufzeit geben...

In Zeiten mit sehr niedrigen Zinsen sollten Sie einkalkulieren, dass die Zinsen nicht ewig im Keller bleiben müssen: Steigen die Zinsen deutlich an, kann sich die Gesamtsumme der Rückzahlungen über die ganze Darlehenslaufzeit nämlich locker mehr als verdoppeln! Wie schon oben erwähnt: Daher auch die Kreditrate und die Laufzeit sorgsam kalkulieren und für schlechtere Zeiten (finanzieller Engpass, laufend notwendige Neuanschaffungen, stark steigende Zinsen) auch etwas Geld auf der Seite halten. In 20 oder 30 Jahren passiert oft viel!

Als Kreditsicherheit wird die Bank wohl in vielen Fällen auch auf eine Ablebensversicherung bestehen - solche reinen Risikoversicherungen auf den oder die Kreditnehmer machen durchaus Sinn und sind (insbesondere für jüngere Kreditnehmer) gar nicht teuer: Damit ist nämlich im Ablebensfall für die Erben nicht gleich das ganze Vermögen weg...

Auch vorhandene Kapitalversicherungen (Er- und Ablebensversicherungen, Pensionsversicherungen, Fondssparpläne etc.) sind oft ein schöner Eigenkapitalpolster und werden von den Kreditgebern sehr gerne gesehen!

Noch ein kleiner Tipp: Statt der Ablebensversicherung (mit gleichbleibender Versicherungssumme) kann man zum Immobilienkredit auch eine Kreditrestschuldversicherung heranziehen - bei dieser reduziert sich die Versicherungssumme nämlich laufend mit der Kreditrate und daher ist die Prämie über die Gesamtlaufzeit natürlich deutlich niedriger. Hat den Nachteil, dass im Ablebensfall für die Erben dann zwar nichts aus dem Titel der Versicherung bleibt (kriegt zu 100% die Bank) - für Singles oder sehr sparsame Menschen aber natürlich eine Option, die leider heutzutage nur noch kundenorientierte Banken und Berater anbieten!

Zusammenfassend: Nicht einfach vom Objekt der Begierde blenden lassen und vorab einmal gut und ausführlich klären, ob sich eine Baufinanzierung überhaupt ausgeht. Wenn ja: Vergleichen, vergleichen!

Ein Tool dazu (in Kooperation mit Baningo) finden Sie gleich folgend: Einen Immobilien-Finanzierungsrechner, mit welchem Sie einfach gewünschte Kreditsumme, Kreditlaufzeit und Kreditzinsen einstellen können und welche Ihnen dann unverzüglich die mögliche Monatsrate (hängt natürlich auch wesentlich von der individuellen Bonität ab) zeigt. Darüber hinaus können Sie auch einen unverbindlichen Immobilienfinanzierungs-Vergleich anfordern.

Geldmarie-Linktipps: