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Hypothekarkredit


Hypothekendarlehen oder Hypothekarkredit

Einer der beliebtesten und wohl auch sinnvollsten Kredite ist hierzulande der Hypothekarkredt (den man auch häufig als "Hypothekardarlehen", "Immobilienkredit", "Hypothekenkredit" oder auch als "Realkredit" bezeichnet). Dieser Kredit dient der Finanzierung von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken oder auch von Gewerbeobjekten.

Im Vorfeld eines Hypothekarkredits steht zumeist eine Frage, die hier schon in einem anderen Bereich abgehandelt wurde: Miete oder Eigentum?. Wird diese Frage eindeutig mit "Eigentum" behandelt, macht man sich sogleich auf die Suche nach einer passenden Finanzierung.

Fallen hier Eltern, Erbtanten oder sonstige "Idealfinazierungen" aus, bleibt zumeist nur der Weg zur nächsten Bank bzw. zur Bausparkasse. Denn neben dem Hypothekardarlehen ist auch das Bauspardarlehen eine interessante Alternative - welche man unbedingt mit den Angeboten der Banken vergleichen sollte!

Grundlagen Hypothekarkredit

Die wesentliche Eigenschaft des Hypothekarkredites: Die Besicherung für die Bank erfolgt durch den Eintrag eines Pfandrechtes im Grundbuch. Durch diesen Eintrag im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs sichert sich die Bank im Falle eines Zahlungsausfalles des Kreditnehmers den Zugriff auf die Hypothek (Grundstück, Eigentumswohnung, Immobilie etc.).

Primär durch diese Sicherstellung (auch weitere Sicherheiten werden gefordert) ist für die Bank ein Forderungsausfall ziemlich unwahrscheinlich. Denn die Immobilie wird hier nicht zu 100% als Sicherstellung bewertet - die Banken (bzw. Bausparkassen) lassen sich hier einen Spielraum offen. Dadurch ist es zumeist auch erforderlich, über Eigenmittel zu verfügen (die Kreditsumme entspricht selten dem Kaufpreis).

Nur sehr selten verzichtet die Bank bei einem Hypothekarkredit auf eine grundbürgerliche Sicherstellung - da müssten dann allerdings andere Sicherheiten (z.B. Kapitalversicherungen) vorhanden sein.

Hypothekarkredit - Ablauf

Sobald Sie sich über die Finanzierungsform Hypothekardarlehen sicher sind, sollten Sie sich über die Laufzeit eines solchen Kredites Gedanken machen.

Die Laufzeit eines solchen Kredites wird durch 3 wesentliche Faktoren bestimmt: 1. Ihre finanziellen Möglichkeiten (Bonität, Einkommen), 2. Ihre vorhandenen Eigenmittel, 3. Ihr Alter. Daraus resultiert dann die mögliche Kreditsumme, welche hoffentlich zumindest dem geplanten Projekt entspricht.

Hypothekardarlehen weisen in der Regel höhere Laufzeiten auf: 20 bis 35 Jahre Kreditlaufzeit sind hier keine Seltenheit.

Zumeist ermittelt man die Kreditlaufzeit über die mögliche Kreditrate. Lassen Sie sich hier aber unbedingt noch etwas Spielraum - Sie möchten ja mit einiger Sicherheit nicht ewiger "Sklave der Kreditrate" werden.

Auch die Milchmädchenrechnung "Kreditrate = derzeitige Mietzahlung" muss nicht immer stimmen. Bedenken Sie, dass auch bei Häusern (vor allem bei älteren Häusern) und Eigentumswohnungen Fixkosten und laufende Kosten vorhanden sind bzw.(Grundsteuer, Müllabfuhr, Energiekosten, Sanierungen, etc.) auf Sie zukommen werden. Da sollte schon noch etwas finanzieller "Raum zum Atmen" verbleiben.

Hypothekarkredit - Sicherheiten

Die wesentliche Sicherheit eines Hypothekardarlehens ist natürlich der Eintrag des Pfandrechts seitens Bank im Grundbuch. Dieser (kostenpflichtige) Eintrag ist Grundbedingung für einen Hypothekarkredit. Sie sollten also sicher sein, dass es im Lastenblatt des Grundbuches noch keine störenden Einträge gibt. Im Zuge eines konkret werdenden Kreditgespräches ist die Mitnahme eines aktuellen Grundbuchauszugs demnach erforderlich.

Aber auch "normale" Sicherheiten wie Einkommensnachweis (Lohnbestätigung) oder eventuell erforderliche Bürgen sind mitzubringen.

Ziemlich sicher ist auch, dass die Bank von Ihnen eine zum Kreditwunsch passende Lebensversicherung oder Ablebensversicherung verlangt. Das ist zwar oft (je nach Lebensalter) mit sehr hohen Zusatzkosten verbunden, macht aber in manchen Fällen auch für etaige Hinterbliebene großen Sinn. Denn wenn der Kreditnehmer unerwartet verstirbt, wäre ja plötzlich die Kreditrückzahlung absolut gefährdet bzw. unmöglich. Ein Notverkauf, der manchmal sogar noch Schulden hinterlässt, wäre mangels Ablebensversicherung wohl unvermeidbar.

Ganz wichtig: Lassen Sie sich hier nicht von den Banken oder Bausparkassen neue Versicherungsverträge diktieren sondern adaptieren Sie womöglich bestehende Verträge als Sicherheiten. Im Zweifelsfall befragen Sie auch einen Versicherungsexperten über die Tauglichkeit eines Vertrages als Sicherstellung. So Sie schon lange laufende Verträge haben, sollten Sie deren Tauglichkeit unbedingt prüfen lassen. Manchmal reicht eine Aufstockung der Versicherungssumme aus. Auch 2 oder mehrere Verträge können nämlich wunderbar als Sicherheit dienen...

Wenn Sie solche Verträge der Bank als Sicherstellung zur Vinkulierung oder Verpfändung übergeben, verlieren Sie jedoch die Möglichkeit der steuerlichen Absetzbarkeit.

Sollten Sie gar ein endfälliges Hypothekardarlehen planen (= die ganze Kreditsumme wird erst am Ende der Laufzeit durch einen zu besparenden Tilgungsträger zurückbezahlt, bis dahin bezahlen Sie nur die vereinbarten Kreditzinsen), ist eine ausgezeichnete Bonität absolute Voraussetzung. Denn als Tilgungsträger werden hier zumeist Fondsprodukte verwendet - welche neben den hohen Gewinnchancen auch hohe Verlustrisken mit sich bringen.

Selbiges gilt natürlich auch für Hypothekarkredite in Fremdwährungen. Die sehen zwar vielleicht optisch günstiger aus - können Sie aber auch ganz leicht in den Ruin treiben. Ausreichende Reserven für Kursschwankungen sind hier unbedingt notwendig. Wer gar einen endfälligen Kredit (mit Tilgungsträger) in Fremdwährung riskiert, muss sich des großen Riskos unbedingt bewusst sein. Fremdwährungskredite werden aber ohnehin seit einigen Jahren nur noch in absoluten Ausnahmefällen vergeben.

Als weitere Sicherstellung wird auch sehr oft die Eigenheimversicherung vinkuliert (früher hat man die Feuerversicherungen herangezogen) - denn brennt das Haus ab, hat zuerst die Bank den Zugriff auf die Versicherungssumme.

Hypothekarkredit - lange überlegen und vergleichen

Einen Hypothekarkredit sollte man nicht aus einer Laune heraus eingehen. Sehr wohl ist der Wunsch nach einem eigenen Haus im Grünen absolut verständlich - doch wenn das eigene Haus dann eigentlich sehr lange der Bank gehört, ist finanzielle Disziplin über viele Jahre und sogar Jahrzehnte absolut gefragt.

Auch wenn beim absoluten Wunsch nach Haus- und Grundbesitz fast kein Weg am Hypothekarkredit vorbeiführt und die Zinsangebote (unbedingt vergleichen) sehr verlockend wirken: Sie zahlen (bei Ratenkrediten) die ersten Jahre fast nur Zinsanteile zurück.

So manches schmucke Familiennest wurde in Österreich schon von Banken (oft weit unter dem urprünglichen Kaufpreis) verwertet: Trennungen, Scheidungen, Todesfälle, Erbstreitigkeiten etc. sind hier immer im Hinterkopf zu behalten.

Bedenken Sie also auch die möglichen Konsequenzen einer Entscheidung pro Hypothekarkredit.

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