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Die Geldmarie

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Rubriken

Vorsorgewohnung


In Sachen Immobilien vorsorgen

Wer folgende Fragen zum Thema Vorsorgeimmobilien eindeutig mit "Ja" beantwortet...

  • Ihre Sparkonten gehen über und vermehren sich trotzdem eher dürftig?
  • Eine Investition in Immobilien erscheint Ihnen sehr sicher und auch zukünftig sinnvoll?
  • Sie möchten sich Geld von der Steuer zurückholen?
  • Sie wollen Substanz für Ihre Familie schaffen bzw. raus aus der Dauermiete?

... ist sicher schon das eine oder andere Mal am Thema "Vorsorgewohnung" gestreift. Denn die Vorsorgeimmobilie ist längst in aller Munde - und dabei wird es wohl auch noch länger bleiben - auch wenn das Sparpaket 2012 den Vorsorgewohnungen einige Striche durch die Rechnungen gemacht hat.

Noch immer hält in Österreich der Trend an: "Raus aus der Miete - koste es, was es wolle". Eine Entwicklung, die die Geldmarie mit einem lachenden und einem weinenden Auge sieht: Einerseits ist Eigentum (und der sorgfältige Umgang damit) immer eine wunderbare Sache - auf der anderen Seite verschulden sich täglich Menschen gehörig und nachhaltig mit einem Stückchen Eigentum, welches sich in den schlimmsten Fällen wieder der Kreditgeber holt. Aber diesbezüglich mehr in der dazu passenden Rubrik Kredite.

Prinzipiell ist ja die Vorsorgewohnung keine neue Erfindung: Wer konnte, erwarb schon vor langer Zeit eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder gar ein ganzes Zinshaus für sich bzw. für die Familie. Und vielfach vermietete man Objekte, welche nicht sofort gebraucht wurden. Meistens erfolgte deren Kauf mit bereits angespartem Vermögen - und nur ganz selten auch mit ein wenig Schulden.

Doch genau dies hat sich nunmehr massiv geändert: Seit einigen Jahren boomt die Vorsorgewohnung als Spekulationsobjekt:

Denn vielfach präsentieren Banken und Vermögensberater eine Mischform aus Kredit und Wohnungskauf als "sicheres" Sparprogramm/Investment.
Naja...darunter versteht die Geldmarie etwas ganz anderes.....

Ein Kredit zwecks Immobilienkauf und folgender Immobilienverwertung birgt zwar nicht so hohe Risken wie z.B. ein solcher mit Aktienspekulationen bzw. Fremdwährungen in sich (es sei denn, Sie kaufen eine Vorsorgewohnung in Kriegs- oder Krisengebieten). Und doch sollten Sie nicht denken, dass das ein jedenfalls glattes Geschäft wird. Natürlich möchte ich Ihnen die Vorsorgewohnung auf Kredit nicht schlechtreden - es gibt schon einige sehr nette Argumente dafür. Aber vor jeder größeren finanziellen Entscheidung sollten Vor- und Nachteile genau abgewogen werden. Je höher das Risiko - desto genauer die Prüfung des Produktes. Und bei Vorsorgewohnungen sollten Sie gut abwägen:

Vorteile von Vorsorgewohnungen:

  • Eigentum (Sie sind im Grundbuch, die Bank bei Kreditfinanzierung auch...)
  • Vermögenswerte bzw. Wohnmöglichkeit für Sie und die Familie (keine Miete, wenn selbst bewohnt wird)
  • Steuervorteile (Investitionen, laufende Kosten, Abschreibungen)
  • Laufende Mieteinnahmen (bei Vermietung), Zusatzeinkommen (steuerpflichtig)
  • Mögliche Wertsteigerungen der Immobilie (bei guter Lage, günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes)
  • Verkauf von z.B. Wohnungen relativ leicht möglich (falls Lebensplanung geändert)

Mögliche Nachteile von Vorsorgewohnungen:

  • Hohe Fixkosten (plus Kreditkosten), wenn Wohnung nicht vermietet wird/ist.
  • Mietausfälle + Kosten durch säumige Mieter (Rechtsanwaltskosten, Prozesskosten, etc.)
  • Kreditzinsen (bei Finanzierung) könnten steigen, die Mieteinnahmen sind eher konstant
  • Wertverlust (sollten die Immobilienpreise wider Erwarten doch fallen oder das Objekt schlecht gewählt worden sein)
  • Wegfall des Vorsteuerabzuges, wenn die Wohnung nicht 20 Jahre vermietet wurde (ab 1.4.2012)
  • Immobiliensteuer bis 25% seit 1.4.2012

Worauf achten bei der Auswahl von Vorsorgeimmobilien?

  • Leichte Verwertbarkeit/Vermietbarkeit (40 bis 75m2) - nicht zu groß!
  • Einrichtung als Single- oder Paarwohnung ideal (nur auf Zeit)
  • Kosten für eine Sanierung bedenken (wenn Sie gleich Mieter finden wollen)
  • Standortfragen: Ruhe, Licht, Wohngegend, Infrastruktur, Universitätsnähe, Zentrumsnähe, Nachbarn, Geruch, etc.)
  • Extras: Balkon, Badewanne, Aufzug, fertige Küche, Klimaanlage etc.

Geldmarie-Tipps

  • Ziehen Sie bei der Auswahl der Immobilie (Wohnung) unbedingt einen etablierten Fachmann zu Rate. Aber Vorsicht: Auch seriöse Banken/Privatbanken haben oft breite Portfolios an eigenen Immobilien - da können auch Nieten darin sein...Vergleichen Sie also einige Angebote. Auch auf dem Privatimmobilienmarkt gibt es oft hübsche Bräute.
  • Lassen Sie sich die steuerlichen Aspekte genau erklären!
  • Auch bei der Finanzierung gilt: Profis vor - und mehrere Angebot vergleichen.
  • Verschulden Sie sich nicht zu sehr: eine Reserve für Mietausfälle, unerwartete Kosten bzw. Kreditzinsenerhöhungen sollte vorhanden sein. Es kann mitunter 1 bis 2 Jahre dauern, bis Ihr Rechtsanwalt (haben Sie einen guten?) die Mieter rausgebracht hat.
  • Hohe Mietausfälle lassen sich auch durch Risikoteilung abwälzen: Ein Mietenpool (die Mieteinnahmen werden mit anderen Objekten geteilt) minimiert das Risiko - sie verlieren (so Ihre Vorsorgewohnung dann gut ausgelastet ist) dadurch aber auch Ertrag.
  • Reagieren Sie unverzüglich, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Zeit ist hier jedenfalls Geld.
  • Je mehr Eigenkapital in der Wohnung steckt, desto sicherer!
  • Kaufen Sie bei kurzfristigen Immobilienkrisen
  • Denken Sie bei der Investition langfristig und werden Sie nicht gleich nervös, wenn es anfangs nicht klappt: Kleine Reserven bilden!
  • Stellen Sie sich aber auch die Frage, ob derart hohe Mieten wie zurzeit gezahlt werden, noch über längere Zeiträume haltbar bzw. ausbaubar sind.

Idealerweise verfolgen Sie (egal ob Cash oder Kreditfinanzierung) mit dem Kauf des Objekts auch ein Ziel: Für die Pension, für die Kinder, für die Enkelkinder etc. Sie treten hier als Einzelinvestor auf - wie auch beim Aktienkauf (welche natürlich im Einzelfall deutlich riskanter sind). Sollten Sie also nur an Erträgen interessiert sein, könnte Ihnen ein Investment in Immobilienfonds mehr Sicherheit und Ertrag bringen. Das ist zwar nicht so spannend - aber meistens auch stressfreier.

Viel Erfolg bei der Suche (nach hübschen Immobilien und netten Mietern)!

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Zuletzt verändert: 09. 02. 2015, 13h09