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Die Geldmarie

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Finanzierung Hausbau


Finanzierung vor dem Hauskauf gut überdenken

Auch wenn die Geldmarie auch schon etwas in die Jahre gekommen ist (und damit ist der Mensch gemeint, nicht das Finanzportal) - der Zeitpunkt des Hausbaus war dann doch eher eine spontane Entscheidung - denn eigentlich hätte erst 4 Jahre später gebaut werden sollen. Genau zu diesem Zeitpunkt wäre nämlich der Erlös zweier solider Kapitalversicherungen fällig geworden. Nachdem aber der Schulwechsel des Juniors sowie die Aussicht auf einen rascheren Umzug ins Grüne bzw. in eigene 4 Wände sehr verlockend war, sollte es sich anders ergeben.

Gerade beim Hausbau klafft zwischen Plan und Wirklichkeit oft eine große Lücke - die erste Lücke tut sich in der Regel dann auf, wenn man Angebote für ein Haus einholt. Mit den ursprünglich geplanten 200.000 Euro für ein Haus mit Keller in schlüsselfertiger Version wäre sich demnach nur ein "Hütterl" ausgegangen - der Keller wurde folglich (trotz Bedenken vieler Bekannter) weggelassen - dafür wurden Erdgeschoss und Obergeschoss deutlich breiter und länger als ursprünglich geplant.

Und trotzdem wurde nach der Entscheidung für ein Holzriegelhaus in Fertigbauweise ein Gesamtbedarf (ohne Einrichtung, Gartenzaun, Gartengestaltung, Küche etc.) von ca. 250.000 Euro geortet. Da fehlte noch ein wenig Bargeld...

Kreditsicherheiten für Hausfinanzierung

Nachdem gerade "nur" 100.000 Euro flüssig waren aber (berufsbedingt) jede Menge Versicherungen schon fleißig bespart wurden bzw. vor Ablauf standen, waren die Sorgenfalten eher gering - denn ältere Kapitalversicherungen (noch dazu ohne Aktienanteile) sind bei den Banken eine begehrte (weil risikolose) Sicherheit, welche hoch bewertet wird.

Darüber hinaus gab es auch auf dem Grundstück am Stadtrand von Wien keinerlei Einträge im Grundbuch - auch Grundstücke (bzw. auch neuere Häuser) sind bei Banken eine sehr beliebte Sicherheit, welche viele Häuslbauer aber erst einmal finanzieren müssen (wie man das im Gesamtpaket mit einem normalen Einkommen schaffen kann, ist der Geldmarie ohnehin rätselhaft...).

Eine wesentliche Sicherheit ist natürlich auch das vorhandene Einkommen, welches bei Angestellten via Gehaltsbestätigung bzw. bei Selbständigen via Einkommensteuererklärung (auch die Mitnahme von Sozialversicherungsunterlagen sei diesen oft angeraten) nachgewiesen wird.

Bestehende Probleme mit Banken sollte es bei größeren Finanzierungen ohnehin nicht gegeben haben - die Bank prüft selbstverständlich die bisherigen Kreditlinien und muss natürlich auch andere Außenstände und Zahlungsverpflichtungen einkalkulieren. Bei Privaten ist hier eine Haushaltsrechnung schon bald sehr aussagekräftig - schließlich sollte (auch bei vorhandenen Sicherheiten) der Kredit ja ohne vorzeitige Inanspruchnahme der Sicherheiten zurückgezahlt werden können. Auch Bürgschaften sind oft gefragt - 2 Einkommen geben der Bank mehr Sicherheit als nur ein Kreditnehmer. Mehr dazu aber in unserer umfassenden Kreditrubrik.

Sehr oft ist übrigens auch noch der Abschluss einer Lebensversicherung anzuraten - im Privatkundengeschäft wird eine solche sehr häufig verlangt. Von Kombinationen wie "endfälliges Darlehen mit Aktienfonds und Fremdwährungskredit" ist aber eher abzuraten - das ist nur etwas für wirklich vermögende Menschen mit Reserven (warum auch immer diese dann einen Kredit benötigen).

Erstbesuch bei der Hausbank

In fast allen Beiträgen der Rubrik Kredite empfiehlt die Geldmarie zuerst einen Besuch der Hausbank. Diese kennt den Kreditnehmer aufgrund der bisherigen Erfahrungen (und Kontobewegungen) wohl schon recht gut - was sich hoffentlich nicht zum Nachteil entwickelt...

Nachdem die Geldmarie aber in grauer Vorzeit selbst ein paar Jahre arbeitenderweise im Hause "Bank Austria" verbracht hatte und glücklicherweise einen ehemaligen Kollegen der Länderbank-Fußballmannschaft (ja, auch so etwas gab es einmal) als Kommerzkundenbetreuer hat, war es naheliegend, diesen schon ein paar Monate vor dem Kauf des neuen Hauses einmal zu kontaktieren und die Fühler auszustrecken.

Ungeachtet der Tatsache des persönlichen Kontaktes mit dem Betreuer sollte man ein Erstgespräch unbedingt schon weit vor dem Hauskauf machen - die hier aufgezeigten finanziellen Möglichkeiten (die ja sehr individuell sind) geben dann oft die Richtung beim Hauskauf vor. Die Geldmarie hat sich zwar den Gesamtfinanzrahmen für den Hausbau selbst verordnet (die Schuldenfreiheit soll schon recht bald wieder gegeben sein) - oft kann man nach so einem Gespräch aber schon in etwa abschätzen, welche Kreditsumme vernünftig bzw. vertretbar ist.

Kommt man nach dem Hauseinkauf mit einem Kreditwunsch zur Bank und es setzt da wie dort ein "Njet", sieht das nämlich dann ziemlich blöd aus und man hat wohl einige Wege umsonst gemacht...

Der persönliche Erstkontakt mit dem (lange nicht mehr gesehenen) Ex-Kollegen Christian Passet (Kommerzkundenbetreuer in Wien 21, Am Spitz) verlief sehr positiv - insbesondere wurde auf die Möglichkeit der Verpfändung der Kaptialversicherungen ausdrücklich hingewiesen.

Die Geldmarie war vorher eigentlich eher auf Hypothekarkredit eingestellt (mit einigen Versicherungen als weitere Sicherheit) - doch schon sehr bald wurde klar: Die Bank muss vielleicht gar nicht ins Grundbuch - was einiges an Kosten ersparen würde (Eintragungsgebühr, Notarkosten etc.).

Flexible Kreditlösung durch Christian Passet

Nachdem im folgenden Gespräch auch schon ein durchaus interessanter Kreditzinssatz genannt wurde und die Geldmarie dann die Rückkaufswerte der bestehenden Kapitalversicherungen (kostenlos) angefordert hatte, wurde diese Annahme ("kein Grundbuchseintrag notwendig") bestätigt und die Kreditsache kam ins Laufen.

Im Normalfall sollte man sich zwar unbedingt noch ein Zweitangebot einer anderen Bank einholen - das vorliegende Kreditoffert war aber (im Wissen um die marktüblichen Kreditzinsen) derart zufriedenstellend, dass sich die Geldmarie ein Zweitangebot einer anderen Bank bzw. einer Bausparkasse erspart hat. Da auch die Bearbeitungsgebühren (unter 1 Prozent) sehr angemessen erschienen, wurden sämtliche andere Varianten (gegen die eigenen Ratschläge, die man so erteilt...) ad acta gelegt.

So man aber nicht mit einem persönlich bekannten (und vertrauensvollen) Bankmitarbeiter verhandelt, sollte man jedenfalls ein oder mehrere Angebote einholen - auch eine Finanzierung via Bauspardarlehen sollten Sie unbedingt überlegen. Erledigen Sie diese Wege unbedingt selber - bei Inanspruchnahme von Kreditvermittlern zahlen Sie diese nämlich in der Regel mittels höherer Bearbeitungsgebühr mit!

Üblicherweise verlangen Bauträger (Baumeister, Fertighausfirmen etc.) eine Bankgarantie (oder einen "unwiderruflichen Zahlungsauftrag" - letzterer ist deutlich günstiger!) - auch hier wurde (in Kooperation ELK- Bank Austria) eine sehr kostengünstige Lösung gefunden: Kreditbetrag und Eigenkapital auf ein Sparkonto (bis zum Abruf des Geldes nach Fertigstellung bzw. nach vereinbartem Baufortschritt) mit mehr oder minder guter Habenverzinsung (liegt ja oft doch einige Monate dort herum!) gelegt - und schon kann die Bank dem Bauträger eine (sehr preiswerte) Garantie ausstellen.

Was am Darlehen besonders "flexibel wie das Leben" war: Auf ein paar Jahre (bis zur Fälligkeit von 2 größeren Kapitalversicherungen) werden beim Kredit nur die Zinsen bezahlt (quasi ein endfälliges Darlehen), dann wird die Restschuld (ohne zusätzliche Kosten) in einen Ratenkredit (Kreditbetrag wird laufend kleiner und Zinsen für den ausstehenden Betrag fallen an) umgewandelt.

Ende Juli 2011 wurden dann die Papiere vorbereitet, die Unterschriften geleistet, 2 Blankowechsel wurden unterschrieben (wusste gar nicht, dass es so etwas überhaupt noch gibt - aber die Banken haben damit bei Zahlungsausfall rascheren Vermögenszugriff), die Versicherungen wurden verpfändet (was leider steuerschädigend ist - aber man kann ja nun auch Kreditraten für den Hausbau abschreiben...) und die Kreditsumme wird dem Sparkonto (welches als Sicherstellung für die Bankgarantie dient) gutgeschrieben. Nochmals der Hinweis: Lassen Sie dieses Geld (bevor es vom Bauträger abgerufen wird) niemals unverzinst liegen - auch wenn es nur 1 Prozent Guthabenzinsen sind - das bringt bei diesen Summen in wenigen Monaten bis zum Abruf der Gelder doch ein paar hundert Euro.

Neben den Kreditzinsen und der Bearbeitungsgebühr gibt es auch noch eine laufende (vernachlässigbare, aber vorhandene) Kontoführungsgebühr für das neue Kreditkonto zu bezahlen. Auch nicht vergessen sollte man bei Verpfändungen von Kaptialversicherungen auf eine allfällige Verpfändungsgebühr der Versicherung - mit ca. 0,5% der Versicherungssumme ist hier schon zu rechnen. Solche Gebühren sind aber nur sehr selten verhandelbar.

Schon viel mehr sollte man darauf achten, dass die einmalige Bearbeitungsgebühr schlank bleibt (1% wäre hier z.B. recht gut) - mehr dazu in der entsprechenden Rubrik.

Ganz wichtig ist natürlich der Zinssatz - lassen Sie sich hier nicht von kurzfristigen Aktionen blenden und sehen Sie sich genau an, wie dieser Zinssatz sich in weiterer Folge entwickeln kann. Natürlich wäre in Niedrigzinsphasen das Aushandeln eines temporären Fixzinssatzes (zumeist max. auf 1-2 Jahre) von Vorteil - aber wer weiß denn schon wirklich ganz genau, wie sich die Zinsen zukünftig entwickeln werden...

Der Kreditvertrag der Geldmarie besteht aus einem Basiswert (= Verdienstspanne der Bank) plus einem Mittel aus EURIBOR-3-Monate-Monatsdurchschnitt und SWAP-5Jahre-Monatsdurchschnitt - kann sich also jederzeit (nach oben oder unten) ändern. Ein Bauspardarlehen wäre natürlich auch eine Alternative (hier gibt es noch immer eine Zinsobergrenze von 6 Prozent, welche aber auch nicht 100%ig ist) - die Geldmarie hat sich jedenfalls für die grundbuchlose Kreditvariante entschieden.

Ob des persönlichen und kompetenten Betreuers Christian Passet war die Finanzierung des Hauses eine große Freude - eine derart unproblematische und flexible Abwicklung sei allen zukünftigen Hausbauern nur zu wünschen. Kompliment an die Bank Austria - dachte nicht, dass ich dies (nach meinem seinerzeitigen Abgang) noch sehr häufig (und öffentlich) sagen würde;-)

Alle Rubriken "Die Geldmarie baut ein Fertigteilhaus":

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Zuletzt verändert: 29. 12. 2015, 10h55